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推动房地产发展,加快城镇化建设

来源:贵港市统计局    发布日期:2018-07-03 08:18      作者: 张莹     阅读:

贵港市位于广西壮族自治区东南部,西江流域中游,浔郁平原中部,是大西南出海通道的重要门户,中缅油气管道天然气管道终点。贵港港为中国西部地区内河第一大港,国家智慧城市试点城市,西江黄金水道流经市境,东临梧州、南靠玉林和钦州、西接南宁、北邻来宾。1995年10月经国务院批准升格为地级市,辖港北区、港南区、覃塘区和平南县,代管县级桂平市,总面积10606平方千米。2016年常住人口433.2万,其中城镇人口207.78万人,城镇化率48 %。贵港市因城里多种植荷花而别称荷城,是一座具有两千多年历史的古郡新城,也是一座充满生机的新兴内河港口城市。

一、调研的背景

2017年,贵港市上下深入贯彻以习近平总书记为核心的党中央决策部署,持之以恒落实新发展理念,勇于破解发展难题,积极应对风险挑战,全市经济呈现稳中向好的良好态势,全市房地产市场在调控中逐渐趋向理性,各主要指标出现分化,房地产开发投资势头回归理性,仍保持高速增长,但行业健康发展的基础仍不稳固,供需结构性矛盾仍较突出。当前及今后一个时期,还要继续坚持新的发展理念,牢牢把握房地产市场发展的有利因素,优化供给结构,积极化解库存,从供需两端发力,促进贵港市房地产开发市场持续健康发展。中国共产党第十九次全国代表大会,习近平总书记在报告中重点提到:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。近年来贵港市经济快速发展,城市面貌日新月异,居民收入不断增加,广大市民对改善居住条件的需求大大增强,房地产市场不断壮大成熟,全国顶尖品牌开发商相继进驻贵港,推动了房地市场的快速发展。但经过连续多年的快速增长,贵港房价一路高走,成了普通城市居民的不能承受之重。本调研报告从2017年房地产当前形势、区域结构情况、房价情况、房产市场规范管控措施等方面综合反映当前贵港市房地产的状况。

二、贵港市房地产的当前形势

(一)知名品牌房地产开发企业进驻贵港后拉动了房地产开发投资

2017年,随着碧桂园、万达、恒大等知名品牌房地产开发企业进驻贵港,为贵港市房地产开发注入新的活力,带动整个房地产业向高端品牌发展,使贵港市房地产开发投资实现快速增长。全市房地产开发投资完成136.59亿元,比上年增长33.3%。其中,商品房销售额173.63亿元,比上年增长55.7%;商品房销售面积310.22万平方米,比上年增长16.2%。拉动全市固定资产投资增长4.1个百分点。

(二)贵港市房地产区域结构情况

2017年,贵港市房地产开发投资完成136.59亿元,同比增长33.3%。按用途分,商品住宅完成投资109.45亿元,同比增长35.5%;办公楼完成投资511万元,同比下降67.8%;商业营业用房完成投资16.22亿元,同比增长15.3%;其他投资完成10.88亿元,同比增长45.9%。

      贵港市房地产开发投资20162017年对比表

                                     单位:亿元

 

2016年房地产开发投资完成额

增速(%)

占比(%)

2017年房地产开发投资完成额

增速(%)

占比(%)

贵港

102.44

55.7

100

136.59

33.3

100

港北区

51.80

45.4

50.6

69

33.2

50.5

港南区

0.97

-49.4

0.9

1.86

90.7

1.4

覃塘区

0.56

-42.3

0.5

2.5

344.3

1.8

平南县

31.69

149.8

30.9

36.14

14

26.5

桂平市

17.42

19.4

17.0

27.11

55.6

19.8

2017年,各县市区房地产开发投资均为正增长。从投资情况看,结构比重最高和最低的县区分别是港北区和港南区,占比分别是50.5%和1.4%,两者相差了49.1个百分点。各县区间分化明显,结构失衡,房地产市场持续健康发展压力大。

(三)房地产开发企业到位资金情况

2017年,贵港市房地产开发企业本年到位资金156.33亿元,比上年增长27.7%。其中,国内贷款4亿元,比上年下降62.8%;自筹资金52.34亿元,比上年增长14.3%;其他资金99.99亿元,比上年增长51.8%。

(四)房地产销售价格快速增长

2015年贵港商品住房销售均价3843元/平方米,同比下降1.7%;2016年贵港商品住房销售均价4019元/平方米,同比增长4.6%;2017年贵港商品住房销售均价5515元/平方米,同比增长37.2%。最新的统计数据更凸显出贵港市房地产销售增幅大、速度快。商品房价格上涨的主要原因:一是刚需和改善型需求不断释放,市场需求较旺;二是多个房地产企业到贵港投资开发,所建楼盘基本为高品质精修房,构成贵港市高价盘的主力,推动房价整体上涨;三是贵港市正处于振兴发展关键期,大项目大企业陆续落户,交通基础设施不断完善,外来投资和外来人口不断流入,房地产市场整体向好。

(五)商品房去库存成效明显

2017年,贵港市全面贯彻国家“三去一降一补去库存”政策,商品房待售面积持续下降。据统计2017年末,贵港市商品房待售面积45.28万平方米,同比下降32.1%。其中:待售1-3年(含1年)面积29.10万平方米;待售3年以上(含3年)面积1.61万平方米。根据国家、自治区关于“去库存、稳增长”的工作部署和要求,为加快消化库存商品房,结合贵港市房地产市场的实际,贵港市出台了支持农民工等新市民购房“去库存”政策措施工作方案,主要是针对在贵港市三区(港北、港南、覃塘)城区范围内商品房开发项目购房的购房人,实行政府补助1万元的措施。无产权房的本人或夫妻双方,在2016年5月1日—2016年12月31日在贵港市棚户区改造货币化安置房源信息平台购买符合条件的首套商品住房,政府给予购房补助1万元。2016年12月31日起购房补贴政策停止执行。针对贵港市房地产市场外销比例较高的特点,2015年以来,为应对巨大房地产存量压力,各主要开发企业通过在主要目标市场加大宣传推广,给予购房优惠等方式,强化促销力度,取得明显效果。

(六)房地产是城镇化的重要推动力量

房地产是中国经济的支柱性行业,发展房地产是中国城镇化的必然过程。“但是要避免房地产变成投机的手段,就像习主席说的,房子是用来住的不是用来炒的。”城镇化建设是我国的一项重大战略、也是今后发展的必然趋势。我们应该调节现行房地产市场的不合理结构加快城镇化的建设。其中最需要调节的就是房地产价格以及房地产供应结构。首先,按照收入房价比来看,房产价格存在不合理,而高房价是对城镇化进程的阻碍。再者,从房地产供应结构上看,商品住宅供应过多,保障性住房供应过少。政府应该在城镇化与房地产市场发展之间起到更为主动的作用,推进城镇化的一个重要任务就是让老百姓“住有所居”。从“住”来看,尽管今年我国人均住房条件有了较大的改善,但与城乡居民不断增长的改善性需求还是有较大差距。贵港市房价上涨较快,一些中低收入家庭住房困难。这就要求政府顺应城市化快速发展、居民消费结构不断升级的趋势,在坚持市场资源配置的同时,改善和加强宏观调控,加大住房保障力度,抑制房价过快上涨,努力使住房供应总量和结构与多层次需求相适应,住房价格与消费能力相适应,实现广大人民群众“住有所居”的目标。政府应该把城镇化与房地产市场联系起来看,用统一的思维来调度两个事业发展。这就要求政府在城市管理、规划、保障性住房建设方面,下大力气、统一指挥、统一调度。真正做到主导者的作用,积极稳妥地推进城镇化健康发展。

三、目前房地产市场存在的主要问题

(一)房地产用地资源紧张

2017年,全市房地产开发土地购置费6.07亿元,比上年下降55.2%;待开发土地面积25.03万平方米,比上年下降37.6%;本年土地成交价款5.16亿元,比上年下降37.6%。长期而言,贵港市房地产市场土地存量不足,难以支撑住房刚需所需要的土地承载量。

(二)区域结构性矛盾仍较突出

2017年,全市房地产开发投资完成136.59亿元。其中,港北区房地产开发投资完成69亿元,占比达50.5%,而港南区房地产开发投资完成1.86亿元,占比仅为1.4%。县区之间,无论是投资总量、增速的失衡都较为严重,说明贵港市房地产市场的发展程度依然较低。

四、进一步稳定房地产市场的建议

(一)进一步加大商品住房用地供应力度

坚持习近平总书记在十九大报告中提出的“房子是用来住的,不是用来炒”的定位。要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。所以贵港市应该进一步加大未来商品住房用地供应。一是根据县区不同情况,进一步增加商品住房用地中保障性住房配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。二是严格执行年度供地计划,同时要将年度供应量细化到月度,并向社会予以公布,相关部门也应负起监管责任。三是各县区要根据商品住房库存消化周期,实施弹性供地机制,对库存消化周期短的企业,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。四是要加大土地市场监管力度,对拖延开发的及时处理。创新存量土地再开发政策,将低效用地再开发纳入土地利用计划。

(二)大力建设共有产权住房、公租房,大力推进棚户区改造

建立贵港市棚户区改造货币化安置房源信息体系,全面落实农民工等新市民购房补助政策。认真做好商品房“去库存”工作,实现房地产市场“保稳定,去存量”,推动本市房地产市场健康有序发展。

(三)要促进区域之间的平衡发展

发展壮大县域经济,不断提高经济综合实力、整体水平和在全省经济发展中的地位,提升中小城市吸纳人口的能力。配套完善基础设施,提升各地公共资源和服务的总体水平,促进资源在区域间的均衡分配。

   (四)住房保障和市场供给有效结合,制定和调整合理的房地产相关政策,与市场配合加强政策协同性

政府及市场监管部门要密切关注市场变化的动向,加强房地产市场监管,严肃查处违法违规行为,维护房地产市场秩序。对全市在售的房地产项目持续开展检查和整治工作,严厉打击和查处捂盘惜售、不明码标价、哄抬房价、虚假宣传等违法违规行为,同时将存在违法违规行为的企业纳入房地产行业诚信评价管理,净化市场环境,维护市场秩序。对制造、散布虚假消息以哄抬房价等行为,依法追究其责任。目前贵港市房地产市场仍属于“卖方市场”,调控任务及难度仍然很大,有关部门应继续研判市场变化,使短期调控与长效机制的衔接更为紧密,大力培育发展住房租赁市场,在控制房价水平的同时,继续完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全,确保贵港市新建商品住宅市场健康稳定发展。住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,但对于购房者正常的住房需求要因地制宜、因城施策解决。维持房地产市场的健康稳定发展,需要注重市场的修复功能,精准施策,在打击市场投机,抑制房价过快上涨的同时,满足老百姓自住和合理的投资需求。

(五)坚持绿色发展理念

  十九大报告中指出,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。高品质的住宅、城市综合体成为了新的房地产方向,推进房地产市场高质量发展已经成为政府各级部门和房地产开发企业的共同责任。房地产作为城市建设的重要部分,要以产业发展为导向和需求,精准把握房地产在未来经济发展中的行业定位,综合考量县区差异性、现有布局和未来城市发展规划,使房地产业在提升质量、服务的同时,紧跟贵港市产业发展方向。牢记习总书记提出的“绿水青山就是金山银上”的发展理念,提倡房地产行业可持续发展,最大程度降低房地产开发活动对生态环境的影响。政府各级部门在推进房地产项目时,要严守生态红线,严格执行城市规划、土地和环保等政策法规,将绿色发展理念贯穿到城市总体规划中。

 

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